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DIRITTO E TUTELA FOIS

Covid 2020, il giudice tutela gli imprenditori: riduzione del canone di locazione e divieto di sfratto

L'avvocato Fulvia Fois mette in luce come si stia consolidando la solidarietà sotto l'aspetto giuridico nelle controversie legate ad affitti e sfratti dei locali destinati alle imprese

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Care lettrici e cari lettori, 

questa settimana parliamo di un argomento che in questo periodo di incertezza e difficoltà economica, è stato motivo di vera e propria angoscia per molti imprenditori: il pagamento dei canoni di locazione degli immobili adibiti allo svolgimento di attività produttive.

Purtroppo, tantissime attività non hanno retto al peso della pandemia globale che ha colpito anche il nostro Paese e per le imprese, per così dire, superstiti, la situazione non è affatto agevole. L’arresto dell’economia italiana durante il lockdown degli scorsi mesi ha inevitabilmente decimato gli introiti e di conseguenza reso più difficile il pagamento delle spese che un imprenditore medio deve sostenere (forniture di merci, canoni di locazione dei locali ecc…).

Il risultato è stato un aumento esponenziale delle controversie in materia, a risoluzione delle quali i giudici hanno comunque dimostrato il proprio favor nei confronti delle parti economicamente più deboli.

Il primo importante impulso al riguardo è stato dato dalla Corte di Cassazione con la relazione n. 56 dell’8 luglio 2020, la quale ha fornito una nuova chiave di lettura delle norme civilistiche alla luce delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di prevenzione dei contagi.

Nel proprio intervento, la Corte fa della correttezza contrattuale, della solidarietà e della buona fede delle parti vere e proprie “stelle polari” da seguire nel contemperamento traistanze creditorie e debitorie, nell’obiettivo unico di salvaguardare la sopravvivenza contrattuale.

Secondo i giudici, infatti “il venir meno dei flussi di cassa è un contagio diffuso, rispetto al quale la terapia non è la cesura del vincolo negoziale ma la sospensione, postergazione, riduzione delle obbligazioni che vi sono connesse” con la conseguenza che - qualora il contraente inadempiente dimostri che l’inadempimento è stato determinato dal sopraggiungere del Covid-19 - la strada da percorrere sarà quella della rinegoziazione delle disposizioni contrattuali, da riconsiderarsi alla luce dei nuovi eventi imprevedibili e sopravvenuti che hanno afflitto l’economia in questi mesi.

La suddetta relazione ha avuto un immediato riscontro positivo e ben presto i principi in essa contenuti sono stati efficacemente invocati a fondamento delle richieste di rinegoziazione da parte di diversi imprenditori in difficoltà, come dimostrato da un’importante pronuncia del Tribunale di Roma.

Nel caso in esame, un ristoratore - conduttore di due locali nel centro di Roma per un canone annuo di 96.000 € - ha chiesto che gli fosse riconosciuto il diritto alla diminuzione dell'importo pagato per la locazione, sostenendo che il locatore non avesse ottemperato all’obbligo di rivedere le condizioni economiche del contratto, venendo così meno ai doveri di buona fede, correttezza e solidarietà.

Il Giudice, rilevato che “la crisi economica conseguente alla pandemia e la chiusura forzata delle attività devono considerarsi quali sopravvenienze” ha disposto la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021.

Le ragioni della decisione sembrano radicarsi proprio nei principi di buona fede esolidarietà di cui tanto si è parlato nella relazione della Corte di Cassazione.

Nel caso in esame si è infatti affermato che il contratto di locazione di beni immobili per l’esercizio di attività produttive, presupponendo un rapporto continuativo tra le parti, rientra tra i contratti cd. relazionali, rispetto ai quali la risoluzione deve essere soltanto un’extremaratio, in quanto – allo stato dei fatti– “l’eventuale risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta comporterebbe inevitabilmente la perdita dell’avviamento per l’impresa colpita dall’eccessiva onerosità e la conseguente cessazione dell’attività economica”.

Ma non finisce qui. 

Meritevole di attenzione pare essere anche l’ordinanza del Tribunale di Venezia del 2 ottobre 2020. 

Nel caso in esame il locatore intimava lo sfratto al conduttore, colpevole di non aver pagato i canoni da novembre 2019 a maggio 2020; dal canto suo, il conduttore si costituiva in giudizio ed oltre a sostenere di aver saldato i canoni insoluti, lamentava di non aver potuto godere pienamente dei locali oggetto del contratto di locazione a causa delle restrizioni imposte dal Covid. 

Il Tribunale di Venezia non solo non ha convalidato lo sfratto, ma anche affermato che il ridotto godimento dei locali, seppur conseguente all’epidemia di Coronavirus - va qualificato come impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione a carico del locatore che, ex art. 1464 c.c. legittima il conduttore a chiedere la riduzione della prestazione dovuta – e dunque la riduzione del canone - o, in alternativa, lo legittima a recedere dal contratto.

Si tratta di pronunce di fondamentale importanza che finalmente sembrano aiutare tanti soggetti in difficoltà a sostenere il peso di una responsabilità che non hanno. 

Quello che emerge dalle pronunce richiamate, tuttavia, non è semplicemente indulgenza, non è solo il diritto a veder rinegoziato il proprio canone di locazione ma è piuttosto la consapevolezza che in questa fase così delicata è necessario riscoprire la solidarietà tra individui anche sotto il profilo giuridico. Solo così potremo garantire a tutti il diritto di farcela.

Se avete delle domande o volete propormi un argomento di cui parlare, potete farlo scrivendomi all’indirizzo e-mail dirittoetutela3.0@gmail.com.  

Avvocato Fulvia Fois

Articolo di Domenica 25 Ottobre 2020

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