Rovigo Oggi

La giungla dei contratti d’affitto, come tutelarsi 

DIRITTO E TUTELA 3.0 L'avvocato Fulvia Fois chiarisce le circostanze in cui sono nulli i contratti di affitto, e cosa succede se gli accordi successivi o il contratto stesso non sono registrati 

Questa rubrica si pone, questa volta, l’obiettivo di fornire ai propri lettori alcune indicazioni legali pratiche da tenere in considerazione quando si vuole prendere e/o concedere in locazione un immobile. Per dubbi o altre informazioni scrivere a dirittoetutela3.0@gmail.com



Rovigo - Quando si parla di contratto di locazione ci si riferisce al contratto mediante il quale una parte concede in godimento all’altra un bene immobile (o mobile) per un certo periodo di tempo verso il pagamento di un canone di locazione. 

Ma quale forma deve avere il contratto di locazione?
Cosa capita nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione in forma orale?

Quando il contratto di locazione è concluso in forma orale lo stesso è affetto da nullità. E’  l’art. 1, comma 4, l. 431/1998  che prescrive la forma scritta per la stipulazione di un valido contratto di locazione; l’orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che la forma scritta del contratto sia prevista ai fini della sua validità (ad substantiam), conseguentemente nel caso in cui venga concluso oralmente, il contratto sarà nullo.

Una sanzione così severa trova la propria spiegazione in quanto lo scopo della norma è quello di contrastare l’evasione fiscale, in ossequio all’art. 53 Cost.

Ma se è il proprietario della casa (locatore) ad imporre al conduttore la forma orale del contratto di locazione promettendo un canone vantaggioso?
Supponiamo a titolo esemplificativo che un soggetto desideri ottenere in godimento un immobile e che il proprietario, approffittando della sua posizione di vantaggio, proponga un canone di locazione particolarmente appetibile se il contratto verrà stipulato in forma orale, in caso contrario il canone risulterebbe aumentato. 

In questo caso cosa succede se il conduttore accetta?
In presenza di un comportamento del locatore inteso a imporre al conduttore un contratto non scritto, la nullità di cui all’art. 1, comma 4, l. 431/1998 assume la caratteristica di cosiddetta nullità relativa di protezione (particolare rimedio posto a tutela del contraente più debole) 

Da evidenziarsi che la situazione di disparità nel rapporto fra due parti è rilevabile unicamente da parte del contraente più debole, ossia dal conduttore.

In questo caso, tra l’altro, è data altresì al conduttore la possibilità di esperire l’azione di accertamento del contratto di locazione, con rideterminazione del canone nei limiti previsti dalla legge e al rimborso dell’eventuale eccedenza versata in corso di rapporto.

Il conduttore che intenda fare valere la nullità di protezione sarà tenuto a dare la difficilissima prova della sussistenza di pressioni da parte del proprietario del bene immobile, tali da concretizzarsi in una sorta di coazione idonea ad influenzare la sua libera scelta e costituente oltre che una pressione, anche una violenza morale (Cass. Civ., Sez. Un., sent. n. 18214/2015); inoltre, se il conduttore intenda anche ottenere il rimborso di quanto versato, nel corso del rapporto locatizio di fatto, in eccedenza rispetto al canone legale accertato dal giudice, dovrà provare che il canone concordato verbalmente sia effettivamente superiore a quello determinato dalla legge per la tipologia contrattuale di specie.

Viceversa, in tutti i casi in cui la costituzione di un rapporto di locazione di tipo fattuale sia concordata tra le parti e/o sia richiesta dallo stesso conduttore, la nullità seguirà il regime ordinario ed il locatore potrà ottenere il rilascio dell’immobile occupato senza titolo, non potendo il conduttore esperire l’azione di accertamento del contratto.

 

Cosa accade se il contratto di locazione validamente stipulato non viene registrato?
L’art. 1 comma 346 l. 311/2004 (Legge Finanziaria 2005) stabilisce che in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, lo stesso sia nullo.

Questa norma è stata elevata a norma imperativa dalla Corte Costituzionale con ordinanza n. 420/2007 e, pertanto, la violazione della stessa comporta la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 c.c..

Dottrina e Giurisprudenza, per lungo tempo, si sono chieste se vi fosse la possibilità di poter sanare questo vizio; la risposta è pervenuta, risolvendo così un annoso contrasto giurisprudenziale, ad opera delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con le sentenze nn. 18213/2015 e 23601/2017, nell’ambito della risoluzione della questione sulla validità dell’accordo integrativo non registrato, di cui si dirà tra breve. 

Conduttore e locatore devono, dunque, provvedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni dalla data di conclusione dello stesso.

Come detto precedentemente, la Corte di Cassazione ha ammesso la possibilità di sanare il vizio attraverso una registrazione tardiva (oltre i 30 giorni previsti) con effetto retroattivo (ex tunc), ossia dal momento della sua conclusione.

Tale possibilità sanante della tardiva registrazione risponde all’esigenza del fisco di evitare il danno derivante dalla stipulazione di contratti “in nero”. 

Cosa accade in caso di simulazione del canone di locazione?
Molto spesso accade che, per evitare di pagare le tasse dovute, nel contratto registrato le parti dichiarino un canone di locazione notevolmente più basso rispetto a quello effettivamente pattuito in un secondo accordo (cd. accordo integrativo) non registrato.

L’art. 13, comma 1, l. 431/1998 sanziona con la nullità ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e validamente registrato.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con sentenza n. 18213/2015, relativamente ai contratti di locazione ad uso abitativo, ha precisato che ad essere colpito da insanabile nullità sia l’accordo integrativo, nonostante la tardiva registrazione, e non l’intero contratto registrato.

Il conduttore, dunque, potrà agire per ottenere l’accertamento dell’intervenuta simulazione contrattuale e della conseguente nullità dell’accordo integrativo recante il canone effettivamente pattuito, più elevato; il conduttore potrà, inoltre, ottenere la condanna del locatore al pagamento della differenza tra l’ammontare dei canoni versati (con importo più elevato) e la somma di quanto avrebbe dovuto versare in forza del contratto scritto e validamente registrato.

Con successiva sentenza n. 23601/2017, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha esteso lo stesso principio di diritto anche nel caso in cui, diversamente, venga stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo.

La differenza, rispetto alla mancata registrazione di un contratto di locazione, la quale nullità, come si è detto, può essere sanata con la registrazione tardiva, risiede nel fatto che nel caso in esame il secondo accordo rimane nullo anche in caso di registrazione tardiva in quanto la causa dello stesso è illegittima, essendo rappresentata dalla volontà di eludere il fisco. 

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Avvocato Fulvia Fois

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29 aprile 2018